Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 12. Yargı Paketi, İcra İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan düzenlemeyle miras kalan gayrimenkullerin satış usulünü baştan aşağı değiştirdi. Yeni dönemle birlikte dededen veya babadan kalan ev, arsa, tarla gibi miras mülkleri ilk ihalede sadece aile içi mirasçılara satılacak ve ihale açılışı yüzde 50 değil, yüzde 100 eksper değeri üzerinden yapılacak.

İlk İhalede Üçüncü Kişiler Yer Alamayacak

Yıllardır süregelen izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davalarında yaşanan uyuşmazlıklar ve mülklerin değerinin altında üçüncü kişilere satılması sorunu yeni düzenlemeyle engelleniyor:

Mirasçılara Öncelik:

Açık artırmalı ilk ihalede satış sadece davaya taraf olan kanuni mirasçılara açık olacak. Akraba dahi olsa mirasçı sıfatı bulunmayan üçüncü kişiler ilk ihaleye katılamayacak.

Yüzde 100 Değer Şartı:

Eskiden muhammen bedelin yüzde 50’si üzerinden başlatılan ilk ihaleler, artık eksper tarafından belirlenen piyasa değerinin tamamı (yüzde 100) üzerinden açılacak. Böylece mülklerin ucuza satılmasının önüne geçilecek.

İkinci İhale Herkese Açık:

İlk ihalede aile içinde bir satış gerçekleşmezse, taşınmaz ikinci ihalede genel katılıma açılacak.

Dava Tarafı Kimler Olacak? (Mirasçı Tanımı)

Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz, yeni sistemde mirasçılık sıfatının ve ihale katılımının sınırlarını şu örneklerle açıkladı:

Eş ve Çocuklar Var İse:

Ölen kişinin eşi ve çocukları hayattaysa, ilk ihaleye sadece eş ve çocuklar katılabilir. Anne, baba veya kardeşler bu durumda mirasçı ve davanın tarafı sayılmaz.

Çocuk Yoksa:

Ölen kişinin çocuğu yoksa; eş ile birlikte hayatta olan anne ve baba mirasçıdır.

Anne-Baba Vefat Etmişse:

Çocuğu olmayan ve anne-babası vefat eden kişinin mirasçıları eşi ve kardeşleridir. Teyze, hala gibi diğer akrabalar davanın tarafı olamaz.

Eski Sistemde Nasıl Oluyordu?

Eskiden ortaklardan biri ortaklığın aile içinde giderilmesini istese bile diğer taraf kabul etmediğinde mülk doğrudan üçüncü kişilere açılıyor ve belirlenen değerin yarısına satılarak aileler maddi zarara uğratılabiliyordu

”Öncelik Taşınmazın Ailede Kalması”

Yeni düzenlemenin mülkiyet hakkını güçlendirdiğine dikkat çeken Avukat Elvan Kakıcı, değişikliğin temel amacını şu sözlerle özetledi:

“Yıllardır uygulanan sistemde miras kalan taşınmazlar ilk ihaleden itibaren herkese açık şekilde satışa çıkarılıyor ve muhammen bedelin yüzde 50’sinden başlayan teklifler kabul ediliyordu.

Bu durum, aileye ait birçok taşınmazın piyasa değerinin oldukça altında üçüncü kişilere geçmesine neden olabiliyordu. Yeni düzenleme ise önceliği mirasçılara vererek taşınmazın mümkün olduğunca aile içerisinde kalmasını amaçlıyor.”